【考点】房地产投资项目可行研究的主要依据★

　　①国家相关法律、法规;②国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划;③国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准、地方政府法规及规定;④城市规划行政主管部门出具的规划意见;⑤国有建设用地使用权出让合同或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见;⑥环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见;⑦交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见;⑧项目建议书是对房地产投资项目的总体设想，主要论证项目的必要性，同时初步分析项目建设的可能性，它是进行各项投资准备工作的主要依据;⑨委托人的意图，是指可行性研究的承担单位应充分了解委托人建设项目的背景、意图、设想，认真听取委托人对市场行情、资金来源、协作单位、建设工期及工作范围等情况的说明;⑩自然、地理、气象、水文、地质等基础资料;⑪经济、社会、人口、就业以及房地产供求情况等基础资料;⑫有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;⑬国家和行业所规定的经济参数和指标;⑭项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等;⑮可行性研究所需要的其他资料。

　　▲本知识点结束

　　【考点】房地产投资项目可行性研究的工作步骤★

　　(1)接受委托。 (2)组建工作小组。(3)制定工作计划。(4)调查研究。(5)方案研制与优化。 (6)项目的经济评价。(7)编写可行性研究报告。

　　▲本知识点结束

　　【考点】房地产投资项目可行性研究报告的结构★

　　(一)可行性研究报告基本构成：封面、摘要、目录、正文、附表附图和主要参考资料。

　　摘要包括内容：投资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、主要经济指标的计算结果、可行性研究的结论和建议。

　　(二)房地产投资项目可行性研究的内容正文包括：

　　1.项目总说明

　　2.项目概况

　　3.开发项目用地现状调查

　　4.市场分析和建设规模的确定

　　5.规划设计方案的选择

　　6.资源供给条件分析

　　7.环境影响评价

　　8.项目开发组织机构和管理费用的研究

　　9.开发建设计划的编制

　　10.项目的经济评价及社会效益分析

　　11.结论及建议

　　▲本知识点结束

　　【考点】房地产投资项目可行性研究报告的编制★

　　(一)投资项目经济评价应遵循的基本原则

　　(1)“有无对比”原则。

　　“有无对比”是指“有项目”与“无项目”的对比分析。“无项目”状态是指不对该项目进行投资时，在计算期内，与项目有关的资产、费用与收益的预计发展情况;“有项目”状态是指对该项目进行投资后，在计算期内，资产、费用与收益的预计情况。“有无对比”求出项目的增量效益，排除了项目实施以前各种条件的影响，突出项目活动的效果。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”。“有项目”与“无项目”两种情况下，效益和费用的计算范围、计算期应保持一致，具有可比性。

　　(2)效益与费用计算口径对应一致的原则。

　　(3)收益与风险权衡的原则。

　　(4)定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。

　　(5)动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。

　　(二)房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤

　　(1)资料搜集与整理统计。 (2)项目规划方案设计。 (3)项目进度安排。 (4)项目总投资费用估算。(5)项目的租售计划及价格预测。(6)项目资金筹措计划。 (7)基本报表的编制及经济指标计算。(8)对经济评价指标的检验。(9)不确定性分析和风险分析。(10)可行性研究报告的结构设计。(11)可行性研究报告的编写。

　　【例题：2013年单选】在房地产投资项目可行性研究中，需要对项目的现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价( )原则所要求的。

　　A.有无对比

　　B.收益与风险权衡

　　C.以动态分析为主

　　D.效益与费用计算口径一致

　　【答案】C

　　【解析】对项目的现金流量进行折现分析，属于以动态分析为主原则。