2021年注册会计师专业阶段考试科目：会计、审计、财务成本管理、公司战略与风险管理、经济法、税法。专业阶段考试报名人员可以同时报考6个科目，也可以选择报考部分科目。综合阶段考试科目：职业能力综合测试(试卷一、试卷二)。专业阶段：8月27日-29日；综合阶段：8月28日。

　　一、单项选择题

　　1、2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得该建筑物的含税价款为111万元(适用的增值税税率11%)，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为(　)。

　　A、100万元

　　B、117万元

　　C、117.5万元

　　D、100.5万元

　　2、下列关于成本模式计量的投资性房地产的说法中，不正确的是(　)。

　　A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算

　　B、在每期计提折旧或者摊销时，计提的折旧和摊销金额需要记入“管理费用”科目

　　C、发生减值时，需要将减值的金额记入“资产减值损失”科目

　　D、在满足一定条件时，可以转换为公允价值模式进行后续计量

　　3、甲公司从事房地产开发经营业务，20×5年1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司对出租的商品房采用成本模式进行后续计量。甲公司出租商品房20×5年度应当计提的折旧是(　)。

　　A、165.00万元

　　B、180.00万元

　　C、183.33万元

　　D、200.00万元

　　4、企业以非货币性资产交换方式换入一栋办公楼，换入后即对外出租，投资性房地产适用的增值税税率为11%，本企业作为交换的库存商品的公允价值为100万元，适用的增值税税率为17%，另支付给对方5万元的补价，同时双方约定增值税单独另行支付。假定该交换具有商业实质。不考虑其他因素，企业换入的办公楼的入账价值为(　)。

　　A、100万元

　　B、105万元

　　C、117万元

　　D、122万元

　　5、2010年5月25日大华公司的一项办公楼经营租赁合同即将在7月31日到期，该办公楼原价为1 500万元，到期时累计计提折旧600万元，大华公司决定到期收回后对其进行改建，改建后继续用于出租。8月1日改建工程正式开始，改建期间共领用原材料50万元，人工费170万元，同时发生资本化的利息费用23万元，改建工程于2011年12月31日正式完工。大华公司对其采用成本模式进行后续计量，假定不考虑相关税费及其他因素，改建后办公楼的入账价值为(　)。

　　A、1 143万元

　　B、1 743万元

　　C、1 151.5万元

　　D、1 120万元

　　6、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当在发生时计入到(　)。

　　A、管理费用

　　B、其他业务成本

　　C、制造费用

　　D、销售费用

　　7、下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是(　)。

　　A、投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本

　　B、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益

　　C、企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程

　　D、采用成本模式计量的投资性房地产在再开发期间不计提折旧或摊销

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　　8、甲公司主要从事房地产开发经营业务，2011年发生如下经济业务：(1)2011年年6月甲公司建造的三座相同结构办公楼即将完工时，甲公司与B公司签订经营租赁合同，将其中一座办公楼租赁给B公司使用，租赁期开始日为办公楼达到预定可使用状态的日期。2011年6月1日三座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，三座办公楼的成本均为50 000万元。(2)2011年10月，建成商品房10栋，取得预售许可证，商品房成本为1 000万元。(3)为改善职工住宿环境，将未出售的商品房给本公司职工居住，出租商品房成本为100万元。投资性房地产的初始入账成本总计为(　)。

　　A、51 000万元

　　B、50 000万元

　　C、51 100万元

　　D、151 100万元

　　9、甲公司拥有一项投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。2011年1月1日，甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2011年1月1日，该写字楼的原价为3 000万元，已计提折旧300万元，账面价值为2 700万元，公允价值为3 200万元。不考虑所得税影响，甲公司按照净利润的10%计提盈余公积，甲公司的下列处理中正确的是(　)。

　　A、确认其他综合收益500万元

　　B、确认其他综合收益200万元

　　C、确认公允价值变动损益500万元

　　D、调整留存收益500万元

　　10、甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。20×4年3月1日，甲公司与A公司签订租赁合同，将其持有的一项房地产用于出租，租期为3年，租金为每年120万元，合同于当日起执行。该项房地产在出租当日的公允价值为3 500万元，账面价值为3 200万元，出租之前作为固定资产核算。20×4年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3 700万元。不考虑其他因素，甲公司在20×4年因该事项确认的损益的金额为(　)。

　　A、300万元

　　B、600万元

　　C、200万元

　　D、500万元

　　11、投资性房地产进行初始计量时，下列处理方法中不正确的是(　)。

　　A、采用公允价值模式和成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照实际成本进行初始计量

　　B、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量

　　C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

　　D、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

　　二、多项选择题

　　1、下列支出应计入自行建造投资性房地产成本的有(　)。

　　A、土地开发费

　　B、建筑成本

　　C、安装成本

　　D、费用化的借款费用

　　2、甲公司2014年年初购入一栋公寓，购买价款为450万元，该公寓共15层，甲公司将1-5层对外出租，将6-12层开发为旅馆自行经营，将13-15层出租给本企业员工。假定每一层均能单独核算，其价值均是均衡的。不考虑其他因素的影响，下列关于甲公司的会计处理正确的有(　)。

　　A、甲公司应将对外出租的部分确认为投资性房地产

　　B、甲公司应将自行经营的旅馆确认为固定资产

　　C、甲公司应将出租给本企业员工的部分确认为投资性房地产

　　D、甲公司因购入该栋公寓应确认的投资性房地产初始计量金额为240万元

　　3、甲公司为一般生产企业，下列有关甲公司的处理不正确的有(　)。

　　A、2011年年末甲公司准备将持有的一栋房屋在2012年发生增值时对外出售，则2011年年末将该房产在投资性房地产项目进行列示

　　B、2011年10月份经董事会批准，明确某项土地使用权准备对外出租，并作出书面决议，但没有签订租赁协议，甲公司将该土地使用权继续在无形资产项目列示

　　C、2011年年初购入一项土地使用权，5月份开始在该土地上建造建筑物，并拟建成后对外出租，董事会已批准，并作出书面决议，甲公司将此项土地使用权连同在建建筑物作为投资性房地产进行列示

　　D、2011年年末外购一项建筑物，实际价款中包含土地的价值，并且难以在土地和建筑物之间合理分配，甲公司将其一并在固定资产项目进行确认和计量

　　4、2014年12月31日，甲公司的一项投资性房地产租赁期满，甲公司为提高以后的租金收入，对该投资性房地产进行改扩建。该投资性房地产改造前账面价值为280万元，已计提折旧20万元，未计提减值准备，原使用寿命为30年。2015年1月1日改扩建工程开始，建造期间发生符合资本化条件的支出35万元，至2016年6月30日改造完成。改造完成后投资性房地产预计使用寿命变为35年。改造完成后，甲公司即与乙公司签订租赁协议，租赁期开始日为2016年7月1日，租期为两年，年租金20万元，每半年确认一次租金收入。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，按照直线法计提折旧，预计净残值为零。不考虑其他因素，下列表述不正确的有(　)。

　　A、甲公司2015年应计提的折旧金额为0

　　B、改扩建完工后，投资性房地产入账价值为315万元

　　C、2016年投资性房地产应计提折旧的金额为4.5万元

　　D、因该项投资性房地产影响2016年损益的金额为5.5万元

　　5、甲公司为房地产开发企业，2012年与房地产开发、建设和投资有关的业务如下：(1)自行开发建造一栋用于对外出租的写字楼，建造成本合计为2 200万元，董事会作出书面决议，将办公楼对外出租，由于规模较小，年中完工并实际对外出租，期末收到300万元租金，并发生修理费用20万元;(2)外购一块土地并在土地上建造一栋自用办公楼，土地的购买价款为400万元，本期发生建造成本130万元，期末尚未完工;(3)自行开发一项对外出售的公寓，本期累计发生建造成本4 200万元，所在地块土地使用权的价值为2 000万元。假定不考虑投资性房地产公允价值变动及土地、建筑物的折旧摊销因素，下列说法中，正确的有(　)。

　　A、甲公司期末投资性房地产项目列示金额为2 220万元

　　B、甲公司期末在建工程科目余额为530万元

　　C、本期房地产相关业务影响营业利润的金额为280万元

　　D、甲公司期末存货项目的列示金额为6 200万元

　　6、下列各项中说法正确的有(　)。

　　A、对投资性房地产进行改扩建如果改扩建完成后仍然作为投资性房地产的，改扩建期间不计提折旧或摊销

　　B、投资性房地产的日常维修支出应计入到投资性房地产的成本中

　　C、改扩建后仍然作为投资性房地产核算的，将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目

　　D、改扩建后仍然作为投资性房地产核算的，将其账面价值转入“在建工程”科目

　　7、甲公司于2007年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1 800万元，甲公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。2008年12月31日该建筑物的公允价值为1 850万元。关于投资性房地产2008年的会计处理，下列说法中正确的有(　)。

　　A、应确认其他业务收入150万元

　　B、应确认公允价值变动收益50万元

　　C、应确认公允价值变动损失150万元

　　D、应对投资性房地产计提折旧90万元

　　8、下列各项中关于投资性房地产的表述中正确的有(　)。

　　A、投资性房地产实质上是一种让渡资产使用权的行为

　　B、投资性房地产是为了赚取租金或资本增值

　　C、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量

　　D、投资性房地产就是企业用于赚取租金或资本增值的房产

　　9、下列事项中，影响企业当期损益的有(　)。

　　A、采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值高于账面价值

　　B、采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值低于账面价值

　　C、采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额高于账面价值

　　D、采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值

　　参考答案及解析：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查知识点：外购投资性房地产的确认和初始计量;

　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本，增值税可以抵扣，不计入投资性房地产成本，所以入账价值=111÷(1+11%)=100(万元)。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 选项B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应记入“其他业务成本”等科目。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 甲公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租，那么出租之前是作为存货核算的，出租后是用成本模式进行后续计量，转换的分录为：

　　借：投资性房地产 9 000

　　贷：开发产品 　9 000

　　采用成本模式进行后续计量的投资房地产中房产的折旧原则与固定资产的折旧原则一致，即当月增加当月不计提折旧，当月减少当月仍计提折旧，20×5年度计提折旧的时间应该是11个月，所以折旧金额是9 000/50×11/12=165(万元)。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查知识点：以其他方式取得的投资性房地产的确认和初始计量。

　　因为交换具有商业实质同时增值税单独另行支付，所以换入资产的入账价值=100+5=105(万元)。相关会计处理如下：

　　借：投资性房地产 105

　　应交税费——应交增值税(进项税额)　(105×11%)11.55

　　银行存款 [(17-11.55)-5]0.45

　　贷：主营业务收入 100

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 17

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 办公楼改建后的入账价值=(1 500-600)+50×1+170+23=1 143(万元)，相关会计处理：

　　借：投资性房地产——在建 900

　　投资性房地产累计折旧　 600

　　贷：投资性房地产 1 500

　　借：投资性房地产——在建 50

　　贷：原材料 50

　　借：投资性房地产——在建 170

　　贷：应付职工薪酬 170

　　借：投资性房地产——在建 23

　　贷：应付利息 23

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 投资性房地产发生的后续支出，不满足资本化条件的，应当在其发生时计入到当期损益，即其他业务成本中。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 选项C，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”; 选项D，再开发期间，类似于固定资产更新改造期间，投资性房地产再开发要将账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，所以再开发期间是不计提折旧或摊销的。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 对于房地产开发企业，只能将已出租的建筑物和已出租的土地使用权划分为投资性房地产。房地产开发企业建造的商品房持有并准备增值后转让的土地使用权属于房地产开发企业的存货。将商品房出租给本公司的职工，由于该租赁业务并不是以赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之为目的，所以不能划分为投资性房地产，应该作为企业的固定资产核算。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 2011年1月1日，甲公司对该项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，账务处理如下：

　　借：投资性房地产——成本　　 3 000

　　——公允价值变动 200

　　投资性房地产累计折旧　　 300

　　贷：投资性房地产　　　　 3 000

　　盈余公积　　　　　　 50

　　利润分配——未分配利润　 450

　　注意：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，要追溯调整，转换日公允价值和账面价值的差额调整留存收益。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 在出租当日，由固定资产转换为投资性房地产，由于公允价值3 500万元大于账面价值3 200万元，所以应确认其他综合收益300万元，不影响损益;20×4年应确认的租金收入=120/12×10=100(万元);20×4年期末确认的公允价值变动损益=3 700-3 500=200(万元)。因此，甲公司在20×4年因该事项确认的损益的金额=100+200=300(万元)。(这里因该事项确认的损益不需要考虑3月1日之前2个月的折旧对于损益的影响。)

　　相关会计处理为：

　　20×4年3月1日，

　　借：投资性房地产——成本　　3 500

　　贷：固定资产　　　3 200

　　其他综合收益　　300

　　20×4年12月31日，

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　200

　　贷：公允价值变动损益　　　200

　　借：银行存款　　　(120/12×10)100

　　贷：其他业务收入　　100

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的投资性房地产，都应当按照实际成本进行初始计量。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等，选项D不能计入建造成本中。

　　2、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 甲公司出租给本企业员工的部分应确认为固定资产，因此投资性房地产的初始确认金额=450/15×5=150(万元)，固定资产的初始确认金额=450/15×(7+3)=300(万元)，选项C、D不正确。

　　3、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 选项A，一般企业持有以备增值后转让的房屋应当在固定资产项目核算，不属于投资性房地产;选项B，董事会作出书面决议拟对外出租，即使没有签订租赁协议也需要作为投资性房地产核算;选项C，建筑物拟建成后对外出租，董事会已批准，并作出书面决议，所以土地使用权要作为“投资性房地产——在建”来核算，而不是作为无形资产来核算，如果是建成后自用，就是作为无形资产来核算。

　　4、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 2015年属于建造期间，投资性房地产不需要计提折旧，因此计提金额为0，选项A正确;改扩建完工后，投资性房地产入账价值=280+35=315(万元)，选项B正确;投资性房地产改造前账面价值为280万元，已计提折旧20万元，即原成本为300万元，原使用寿命为30年，年折旧额为10万元(300/30)，由此可以看出已使用两年，改扩建经历了1.5年，因此改扩建完成后尚可使用寿命=35-2-1.5=31.5(年)，因此2016年应计提的折旧金额=315/31.5×1/2=5(万元)，选项C错误;影响2016年损益的金额=20/2(半年租金)-5(半年折旧)=5(万元)，选项D错误。

　　注意：题目告诉预计使用寿命变为35年，是自该资产第一次达到可使用状态开始的寿命，因此计算改造完成之后的尚可使用寿命，需要在35年的基础上减掉已经过去的时间，所以改扩建的时间也需要考虑进去。

　　5、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 选项A，投资性房地产列示金额为2 200万元，修理费用计入当期损益;选项B，期末在建工程科目列示金额为130万元，土地使用权单独作为无形资产列示。

　　会计处理，

　　事项(1)

　　借：投资性房地产——在建 2 200

　　贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 2 200

　　完工后，

　　借：投资性房地产 2 200

　　贷：投资性房地产——在建 2 200

　　收到租金时，

　　借：银行存款/其他应收款 300

　　贷：其他业务收入 300

　　发生修理费用时，

　　借：其他业务成本 20

　　贷：银行存款 20

　　事项(2)

　　购入土地，

　　借：无形资产 400

　　贷：银行存款 400

　　发生建造成本，

　　借：在建工程 130

　　贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 130

　　事项(3)

　　借：开发成本 (4 200+2 000) 6 200

　　贷：银行存款/应付职工薪酬/工程物资等 6 200

　　6、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】 选项B，日常的维修支出应计入当期损益，即其他业务成本中。

　　7、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 建筑物成本为2800万元，也就表示账面原值是2 800万元，采用公允价值模式计量，所以不需要考虑折旧问题。2008年应确认的租金收入为150万元，应确认的公允价值变动收益=1 850-1 800=50(万元)。

　　会计处理：

　　2007年12月31日，

　　借：投资性房地产——成本　1 800

　　累计折旧　　　　 　　　500

　　固定资产减值准备　　 　300

　　公允价值变动损益　　 　200

　　贷：固定资产　　　　　　　2 800

　　2008年12月31日，

　　借：投资性房地产——公允价值变动 50

　　贷：公允价值变动损益 50

　　借：银行存款 150

　　贷：其他业务收入 150

　　8、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】 选项A，投资性房地产包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。出租的情况属于让渡资产使用权行为，持有并准备增值后转让的土地使用权不属于让渡资产使用权行为;选项D，投资性房地产是企业用于赚取租金或资本增值的房产和地产，即用于赚取租金或资本增值的地产也是投资性房地产，选项D不正确。

　　9、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 选项AB，采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，影响当期损益;选项CD，采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值，应该计提减值准备，影响当期损益，但计提的准备不允许转回;当可收回金额高于账面价值时，不进行账务处理。

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