2021年注册会计师专业阶段考试科目：会计、审计、财务成本管理、公司战略与风险管理、经济法、税法。专业阶段考试报名人员可以同时报考6个科目，也可以选择报考部分科目。综合阶段考试科目：职业能力综合测试(试卷一、试卷二)。专业阶段：8月27日-29日；综合阶段：8月28日。

　　一 、单项选择题

　　1.

　　1.下列项目中，不应当作为投资性房地产核算的是(　　)。

　　A.已出租的建筑物

　　B.已出租的土地使用权

　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　D.以经营方式租入再转租的建筑物

　　2.

　　2015年2月1日，英明公司从其他单位购入一块土地使用权，并于同日开始在这块土地上建造两栋厂房。2015年9月1日，英明公司预计厂房即将完工，与小雪公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给小雪公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。2015年9月15日，两栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为900万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为120万元，能够单独计量。英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。则2015年9月15日英明公司投资性房地产的入账价值为(　　)万元。

　　A.570

　　B.510

　　C.450

　　D.60

　　3.

　　甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是(　　)。

　　A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元

　　B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元

　　C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产

　　D.出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

　　4.

　　英明公司于2011年6月12日外购一项投资性房地产，购买价款为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用成本模式进行后续计量，并采用年限平均法计提折旧。2015年发生的与该投资性房地产有关的后续支出如下：2015年6月30日开始对该投资性房地产进行改扩建(已收取当年上半年租金60万元)，改扩建后将继续用于经营出租。改扩建期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2015年9月30日改扩建完成并对外出租，租期为2015年10月1日至2017年9月30日，月租金20万元，改扩建后预计剩余使用寿命为20年，预计净残值为零。2015年10月对该项投资性房地产进行日常维护，发生维护支出5万元。不考虑其他因素，则英明公司2015年因持有该项投资性房地产影响损益的金额为(　　)万元。

　　A.-5

　　B.-18.75

　　C.120

　　D.96.25

　　5.

　　2015年6月3日,甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期,该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为6000万元,至2015年6月30日已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入,甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。6月30日,与乙企业的租赁合同到期,厂房随即进入改扩建工程。至12月31日,共发生改扩建支出1200万元(均符合资本化条件),厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出1000万元。关于2015年12月31日资产负债表列报，下列说法中正确的是(　　)。

　　A.投资性房地产列报的金额为6000万元

　　B.投资性房地产列报的金额为6600万元

　　C.在建工程列报的金额为5400万元

　　D.在建工程列报的金额为6600万元、

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　　6.

　　2015年3月2日，英明公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获取增值收益。该项土地使用权的成本为1200万元，预计使用年限为10年，预计净残值为200万元，甲公司对其采用直线法进行摊销，至转换时已使用了5年。英明公司对其投资性房地产采用成本模式计量，该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同。则2015年度英明公司该投资性房地产应计提的摊销额为(　　)万元。

　　A.100

　　B.83.33

　　C.91.67

　　D.240

　　7.

　　甲公司将一栋写字楼经营租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2015年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，于2010年8月20日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600万元，采用年限平均法计提折旧。2015年1月1日，该写字楼的公允价值为48000万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的l0%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为(　　)万元。

　　A.10550

　　B.1055

　　C.8950

　　D.895

　　8.

　　关于模式的转换，下列说法中正确的是(　　)。

　　A.投资性房地产后续计量由成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

　　B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

　　C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转换为公允价值模式

　　D.企业对投资性房地产的后续计量模式可以随意变更

　　9.

　　2015年3月5日，英明公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2015年3月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。2015年3月20日，英明公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自2015年4月1日起2年，年租金为360万元。甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是(　　)。

　　A.2015年3月5日

　　B.2015年3月10日

　　C.2015年3月20日

　　D.2015年4月1日

　　10.

　　英明公司将其自用的一栋办公楼于2015年1月转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日该办公楼的账面余额为1000万元，已计提折旧额100万元，已计提资产减值准备200万元，该项办公楼在转换日的公允价值为1500万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额为(　　)万元。

　　A.1500

　　B.1000

　　C.700

　　D.1700

　　二 、多项选择题

　　1.

　　下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有(　　)。

　　A.投资性房地产是一种投资活动

　　B.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为

　　C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

　　D.同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式计量不同的投资性房地产

　　2.

　　下列有关投资性房地产后续计量模式的说法中，不正确的有(　　)。

　　A.采用成本模式计量的投资性房地产应当计提折旧或摊销和减值准备

　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，但公允价值严重下跌时计提减值准备

　　C.对于一般工业企业，投资性房地产作为一种投资活动，收到租金收入时计入主营业务收入

　　D.企业可根据自身情况和房地产市场的情况改变持有的投资性房地产的后续计量模式

　　3.

　　关于土地使用权的处理，下列说法中正确的有(　　)。

　　A.单独计价入账作为固定资产核算的土地，不应当计提折旧

　　B.作为无形资产核算的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧

　　C.作为投资性房地产核算的土地使用权，只能采用成本模式进行后续计量

　　D.房地产开发企业购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房时，应当作为无形资产单独核算

　　4.

　　某企业的下列各项资产中，属于投资性房地产的有(　　)。

　　A.出租给B公司的土地使用权

　　B.持有并准备增值后转让以赚取收益的土地使用权

　　C.企业经营租赁租入的一个厂房又转租给C公司

　　D.企业生产经营用的土地使用权

　　5.

　　某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。2015年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入为180万元。该建筑物的购买价格为800万元，发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款支付。该建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。2015年12月31日，该建筑物的公允价值为660万元。假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有(　　)。

　　A.2015年该项投资性房地产应计提折旧37.13万元

　　B.2015年该项投资性房地产减少当期营业利润60万元

　　C.2015年该项投资性房地产增加当期营业利润30万元

　　D.2015年年末该项投资性房地产的列报金额为660万元

　　6.

　　下列有关土地使用权的会计处理方法的表述中，正确的有(　　)。

　　A.企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权应确认为投资性房地产

　　B.土地使用权用于自行开发建造自用厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本

　　C.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧

　　D.对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产

　　7.

　　下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有(　　)。

　　A.投资性房地产的后续支出，应于发生时计入当期损益

　　B.对投资性房地产进行改扩建时，应将投资性房地产转入“在建工程”科目

　　C.投资性房地产再开发期间不计提折旧或摊销

　　D.投资性房地产的日常维护支出，应于发生时计入其他业务成本

　　8.

　　2015年3月21日，英明公司与小雪公司签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，英明公司的董事会决定，在租赁期届满后对该厂房进行改扩建，改扩建完成后，将其出租给科贸公司。2015年3月31日，该厂房的租赁合同到期，当日进入改扩建工程。2015年3月31日，该厂房的账面价值为2000万元(其成本金额为1600万元，累计公允价值变动为400万元)。至2015年6月30日，该厂房的改扩建工程完工，共发生支出300万元，均满足资本化条件，已用银行存款支付，当日按照租赁合同约定出租给科贸公司，截止2015年12月31日，该项投资性房地产共发生日常维护费用1万元。英明公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。下列关于上述业务的会计处理正确的有(　　)。

　　A.借：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　2000

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　1600

　　——公允价值变动　　　　　　　　 400

　　B.借：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　 300

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300

　　C.借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　2300

　　贷：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　2300

　　D.借：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　 301

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 301

　　9.

　　2015年1月1日，A公司和B公司共同出资购买一栋写字楼，各自拥有该写字楼50%的产权，用于出租收取租金。合同约定，该写字楼相关活动的决策需要A公司和B公司一致同意方可作出;A公司和B公司的出资比例、收入分享比例和费用分担比例均为各自50%。该写字楼购买价款为20000万元，由A公司和B公司以银行存款支付，预计使用寿命20年，预计净残值为800万元，采用年限平均法按月计提折旧。该写字楼的租赁合同约定，租赁期限为10年，每年租金为1200万元，按月交付。该写字楼每月支付维修费8万元。另外，A公司和B公司约定，该写字楼的后续维护和维修支出 (包括再装修支出和任何其他的大修理支出)以及与该写字楼相关的任何资金需求，均由A公司和B公司按比例承担。假设A公司和B公司均采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑税费等其他因素影响。A公司下列会计处理中正确的有(　　)。

　　A.出资购买写字楼时应确认投资性房地产20000万元

　　B.每月确认租金收入50万元

　　C.每月计提折旧40万元

　　D.每月支付维修费时确认其他业务成本4万元

　　10.

　　下列关于投资性房地产转换日确定的说法中，正确的有(　　)。

　　A.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　B.作为存货的房地产改为出租，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明其对外出租的日期

　　C.作为存货的房地产改为出租，转换日为租赁期开始日

　　D.房地产开发企业将用于经营租出的房地产转换为存货的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构做出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

　　答案解析

　　一 、单项选择题

　　1. 【答案】 D

　　【解析】

　　投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。选项D,以经营方式租入的建筑物，企业不享有该建筑物的所有权，不属于企业的投资性房地产。

　　2. 【答案】 A

　　【解析】

　　3. 【答案】 B

　　【解析】

　　2015年该办公楼应计提的折旧金额=4000/20×6/12=100(万元)，选项A错误;办公楼出租前的账面价值=4000-4000/20×2.5=3500(万元)，出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值3900万元确认投资性房地产的入账价值，选项C错误;应确认的其他综合收益=3900-3500=400(万元)，选项B正确;出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项D错误。(

　　4. 【答案】 D

　　【解析】

　　该投资性房地产改扩前的账面价值=500-500/20×(6/12+3+6/12)=400(万元)，2015年9月30日改扩建完成后投资性房地产的账面价值=400+100=500(万元);2015年该投资性房地产计提折旧额=500/20×6/12+500/20×3/12=18.75(万元)，2015年因持有该项投资性房地产影响损益的金额=60+20×3-18.75-5=96.25(万元)。

　　5. 【答案】 B

　　【解析】

　　企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。2015年12月31日，该投资性房地产在资产负债表中列报的金额=(6000-600)+1200=6600(万元)。

　　6. 【答案】 B

　　【解析】

　　该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同，故2015年该投资性房地产应计提的摊销额=(1200-200)÷10×10/12=83.33(万元)。

　　7. 【答案】 D

　　【解析】

　　2015年1月1日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600-(43600-1600)÷40×(4+12×4)/12=39050(万元)，转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=(48000-39050)×10%=895(万元)。

　　8. 【答案】 B

　　【解析】

　　投资性房地产后续计量模式由成本模式转化为公允价值模式属于会计政策变更，选项A错误;已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转化为公允价值模式，选项C错误;企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，选项D错误。

　　9. 【答案】 B

　　【解析】

　　对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期为董事会或类似机构作出书面决议的日期，即2015年3月10日。

　　10. 【答案】 B

　　【解析】

　　会计分录：

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　1000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　固定资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　 200

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　1000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　 100

　　投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　 200

　　故，选项B正确。(P125)

　　【知识点】 投资性房地产的转换

　　二 、多项选择题

　　1. 【答案】 A, D

　　【解析】

　　选项A,投资性房地产是一种经营性活动;选项D，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

　　2. 【答案】 B, C, D

　　【解析】

　　投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，也不计提减值准备，选项B表述错误;对于一般工业企业，投资性房地产作为一种经营性活动，不是企业的主营业务，所以在收到租金时计入其他业务收入，选项C表述错误;已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，选项D表述错误。

　　3. 【答案】 A, B

　　【解析】

　　作为投资性房地产核算的土地使用权，可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式进行后续计量，选项C错误;房地产开发企业购入用于建造对外出售的商品房的土地使用权时，应当作为存货核算，选项D错误。

　　4. 【答案】 A, B

　　【解析】

　　投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，以经营方式租入的建筑物企业并没有其所有权，不能将其作为一项投资性房地产，选项C错误;生产经营用的土地使用权属于无形资产，选项D错误。

　　5. 【答案】 C, D

　　【解析】

　　采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误;2015年该投资性房地产增加营业利润的金额=180-(810-660)=30(万元)，选项C正确，选项B错误;2015年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项D正确。

　　6. 【答案】 A, D

　　【解析】

　　选项B，土地使用权应单独确认为无形资产;选项C，土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，应当计入所建造的房屋建筑物成本。

　　7. 【答案】 A, B

　　【解析】

　　选项A，投资性房地产的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应计入投资性房地产成本;选项B，对投资性房地产进行改扩建等再开发时，如果将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，不需转入“在建工程”科目。

　　8. 【答案】 A, B, C

　　【解析】

　　投资性房地产日常维护费用，应当在发生时计入当期损益，会计处理：

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　 1

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1

　　故，选项D错误。

　　【知识点】 与投资性房地产有关的后续支出

　　9. 【答案】 B, C, D

　　【解析】

　　A公司出资时确认投资性房地产的金额=20000×50%=10000(万元)，选项A错误;每月确认租金收入=1200×50%÷12=50(万元)，选项B正确;写字楼每月计提折旧=(20000-800)÷20÷12×50%=40(万元)，选项C正确;每月支付维修费应确认其他业务成本=8×50%=4(万元)，选项D正确。

　　10. 【答案】 A, C, D

　　【解析】

　　作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，选项B错误。

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