新建房地产扣除项目的确定

1.取得土地使用权所支付的金额

土地使用权支付的地价款出让方式为土地出让金

行政划拨方式为补交的土地出让金

转让方式为实际支付的地价款

缴纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费

2.房地产开发成本

(1)土地的征用及拆迁补偿费;

(2)前期工程费;

(3)建筑安装工程费;

(4)基础设施费;

(5)公共配套设施费;

(6)开发间接费用。

【注意】

(1)销售已装修房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。

(2)房地产开发企业的预提费用，除另有规定，不得扣除。

(3)多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

(4)质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

(5)逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

3.房地产开发费用

房地产开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用，开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是计算扣除，计算方法的选择取决于财务费用中的利息支出。

(1)能够分摊利息支出，并提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+开发成本)×5%以内

【注意】

①超过上浮幅度的部分不允许扣除。

②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

③有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。

④清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣除

(2)不能分摊利息支出或不能金融机构贷款提供证明的：

房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+开发成本)×10%以内

【注意】全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。

4.与转让房地产有关的税金

城市维护建设税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。

【注意】在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

(1)房地产开发企业：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

(2)其他纳税人：印花税(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

(3)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

【总结】

企业类型可扣除税金具体解释

房地产开发企业“一税两费”：
城建税、教育费附加和地方教育附加由于印花税（0．5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除（新政策已计入税金及附加中，但教材未明确如何处理）

非房地产开发企业“两税两费”：
印花税、城建税
教育费附加和地方教育附加印花税税率为0.5‰（产权转移书据）

5.财政部规定的其他扣除项目

只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%扣除。

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

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