知识点:租赁合同(★★★)

租赁

期限

(1)不得超过20年;超过20年的,超过部分无效;租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年

(2)租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁

(3)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的,视为不定期租赁

(4)租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期

维修

(1)出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外

(2)承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修;出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或延长租期

转租

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人;承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

改善

增设

他物

承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或增设他物;未经出租人同意,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失

随时

解除

合同

租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同

房屋租赁

优先购买权

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利

【优先购买】具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:①房屋共有人行使优先购买权的;②出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;③出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的

  【真题1·多选题】根据合同法律制度的规定,下列关于租赁合同解除的表述中,正确的有(  )。(2017年)

  A.租赁物在租赁期间发生所有权变动,买受人不愿继续出租的,可以解除租赁合同

  B.承租人无正当理由未支付租金,经催告在合理期间内仍不支付的,出租人可以解除合同

  C.租赁物危及承租人的安全或健康的,承租人可以随时解除合同

  D.承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

  【答案】BCD

  【解析】选项A:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,租赁合同继续有效,买受人无权解除租赁合同,即“买卖不破租赁”。

  【真题2·多选题】根据合同法律制度的规定,出租人出卖租赁房屋时,承租人享有以同等条件优先购买的权利。但在某些特殊情形下,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。这种特殊情形包括(  )。(2017年)

  A.出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的

  B.第三人善意购买租赁房屋但尚未办理登记手续的

  C.租赁房屋共有人行使优先购买权的

  D.出租人将租赁房屋出售给其侄子的

  【答案】AC

  【解析】具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(1)房屋共有人行使优先购买权的(选项C正确);(2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的(“侄子”不属于列举的近亲属范围,选项D错误);(3)出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的(选项A正确);(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的(选项B错误)。