2021年注册会计师专业阶段考试科目：会计、审计、财务成本管理、公司战略与风险管理、经济法、税法。专业阶段考试报名人员可以同时报考6个科目，也可以选择报考部分科目。综合阶段考试科目：职业能力综合测试(试卷一、试卷二)。目前2021年注册会计备考已经开始，想要报考的小伙伴要做好时间规划，进行有效的复习！

　　一、单项选择题

　　1、2010年1月，甲公司自行建造写字楼，该写字楼建造完工后直接对外出租。在建设期间，甲公司购进一批物资，价款为1 200万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。甲公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本250万元，公允价值为300万元，另计提在建工程人员薪酬949万元，尚未支付。2010年10月10日，该写字楼开发完工，假定不考虑增值税及其他因素的影响，该写字楼的初始入账价值为(　)。

　　A、2 450万元

　　B、2 500万元

　　C、2 399万元

　　D、2 449万元

　　2、20×4年1月1日，A公司将持有的一项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式进行计量。此投资性房地产账面余额为4000万元，已计提折旧240万元，计提减值准备300万元，当日此房产的公允价值为4500万元。甲公司按照净利润的10%计提盈余公积，税法折旧方法、折旧年限等与会计相同，税法规定，计提的减值准备在实际发生时允许税前扣除。甲公司适用的所得税税率为25%，不考虑其他因素，下列说法不正确的是(　)。

　　A、投资性房地产后续计量模式的转换对A公司留存收益的影响为780万元

　　B、调整增加投资性房地产账面价值1040万元

　　C、此业务属于会计政策变更

　　D、此业务应采用未来适用法核算

　　3、下列各项中关于投资性房地产的转换的说法不正确是(　)。

　　A、自用的固定资产转为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，转换日的公允价值大于账面价值的差额计入到其他综合收益

　　B、自用的固定资产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，转换日的公允价值大于账面价值的差额计入到公允价值变动损益

　　C、作为存货的房地产转为采用成本模式计量的投资性房地产以转换日存货的账面价值作为投资性房地产的入账价值

　　D、作为存货的房地产转为采用公允价值模式计量的投资性房地产以转换日存货的公允价值作为投资性房地产的入账价值

　　4、企业持有的下列不动产应当作为投资性房地产项目列报的是(　)。

　　A、甲公司购入一项土地使用权，使用期限为40年，用于甲市儿童福利机构建设，并拟建成后出租给该机构，租金为每年1元，租期为40年

　　B、乙公司取得一项建筑物出租给职工，作为职工宿舍使用

　　C、丙公司将其持有的一项厂房对外出租，同时由于丙公司发生财务困难，将该厂房作为抵押物取得银行贷款

　　D、丁公司将一项剩余租赁期为2年的厂房转租给其供应商

　　5、2007年12月20日，甲公司购入一栋办公楼，该办公楼建筑面积共2 000平方米，每平方米1.2万元，使用年限为30年，净残值为0，采用直线法计提折旧。2010年6月30日，甲公司将该自用办公楼整体对外出租。2010年6月30日与租赁方签订租赁合同，租赁期开始日为合同签订日，租赁期为1.5年，年租金200万元，每半年支付一次。甲公司管理层认为，该办公楼地处市中心，租售便利，且市场价格容易取得，所以对该投资性房产采用公允价值模式计量。2010年6月30日，市场价格为每平方米1.5万元。2010年12月31日，该办公楼市场价格为每平方米1.65万元。2011年12月31日，该办公楼市场价格为每平方米1.7万元。2012年1月10日，甲公司出售该办公楼，售价为每平方米1.75万元。假定不考虑其他因素影响，甲公司处置该项投资性房地产影响损益金额为(　)。

　　A、100万元

　　B、300万元

　　C、1300万元

　　D、900万元

　　6、甲公司在债务重组过程中得到一栋用于抵债的办公楼，取得后直接对外出租该项债权系甲公司上年末销售给乙公司一批产品所致，销售价款2 000万元，增值税款340万元，甲公司在重组协议中规定免除乙公司20%的债务，以该栋办公楼抵偿剩余的80%的债务，该栋办公楼目前的市价为1 800万元。甲公司的投资性房地产采用成本模式计量，不考虑与投资性房地产相关的税费。甲公司取得该办公楼的入账价值为(　)。

　　A、2 000万元

　　B、2 340万元

　　C、1 872万元

　　D、1 800万元

　　7、2011年12月31日甲公司以2 200万元的价格购入一栋办公楼，当日即对外出租，租期为2012年至2016年5年，年租金为100万元于每年末收取，该办公楼的预计尚可使用年限为20年，甲公司对其采用成本模式进行后续计量，2012年末该办公楼的未来现金流量现值为1 700万元，发现减值迹象，确定发生减值，甲公司因持有该投资性房地产而影响的2012年营业利润的金额为(　)。

　　A、-10万元

　　B、-500万元

　　C、-400万元

　　D、600万元

　　8、甲房地产开发商(以下简称“甲公司”)采用公允价值模式计量投资性房地产，固定资产和无形资产均按照直线法计提折旧或摊销，且为增值税一般纳税人，土地使用权适用的增值税率为11%。有关资料如下：(1)2×15年1月，以出让方式取得一宗土地使用权，取得增值税专用发票，价款20000万元，增值税进项税额2200万元，预计使用年限为70年，准备开发建造商品房住宅小区对外销售，至2×15年12月末已发生商品房建造成本10000万元，预计2×16年3月末完工。(2)2×15年2月，以出让方式取得一宗土地使用权，取得增值税专用发票，价款30000万元，增值税进项税额3300万元，预计使用年限为70年，准备持有待增值后转让。至2×15年12月末仍然持有，不含税公允价值为40000万元。(3)2×15年3月，以出让方式取得一宗土地使用权，取得增值税专用发票，价款40000万元，增值税进项税额4400万元，预计使用年限为50年，准备建造酒店式公寓对外销售，至2×15年12月末已发生酒店式公寓建造成本30000万元，预计2×16年6月末完工。(4)2×15年4月，以出让方式取得一宗土地使用权，取得增值税专用发票，价款10000万元，增值税进项税额1100万元，预计使用年限为50年，用于建造自用办公楼，至2×15年12月末已发生办公楼建造成本9000万元(包括土地使用权摊销计入成本的部分)，预计2×16年3月末完工。下列有关甲公司2×15年末资产负债表列示金额的表述中，不正确的是(　)。

　　A、存货项目的列报金额为60000万元

　　B、投资性房地产的列报金额为0

　　C、无形资产的列报金额为9850万元

　　D、在建工程的列报金额为9000万元

　　9、2007年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。2007年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2007年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自2008年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。2007年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。2008年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。2009年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。2009年，该项投资性房地产对利润的影响额为(　)。

　　A、-5万元

　　B、5万元

　　C、20万元

　　D、10万元

　　10、甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2014年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元，于2003年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为(　)。

　　A、260万元

　　B、10万元

　　C、140万元

　　D、-110

　　二、多项选择题

　　1、甲公司采用成本模式计量的投资性房地产，2009年9月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元。2009年9月30日为租赁期开始日。该写字楼原值为19 200万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧500万元，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。每季度初支付租金，假定按季度确认收入，假定不考虑相关税费。2012年9月30日，租赁期届满时，收回仍然作为办公楼，当日达到自用状态。租赁期届满时收回作为固定资产入账，转换日正确的表述有(　)。

　　A、2012年9月30日为转换日

　　B、2012年9月30日冲减投资性房地产的原值19 200万元

　　C、2012年9月30日确认固定资产的原值19 200万元

　　D、2012年9月30日确认累计折旧1 940万元并冲减投资性房地产累计折旧1 940万元

　　2、20×4年，甲公司建造的一栋房地产建成完工，共20层，各楼层均能够单独计量和出售。甲公司1-2层作为底商，已经签订了租赁合同;3-10层为普通住宅，正在公开销售中;11-17层作为企业自身经营的宾馆，已经开始运营; 18-20层作为自身办公楼使用。下列关于企业的会计处理中，正确的有(　)。

　　A、甲公司应将1-2层作为投资性房地产核算

　　B、甲公司应将3-10层作为存货核算

　　C、甲公司应将11-17层作为投资性房地产核算

　　D、甲公司应将18-20层作为固定资产核算

　　3、2014年12月31日，A公司将一栋建筑物对外出租，并采用成本模式计量，租期是2年，每年的12月31日收取租金150万元。出租时该建筑物的账面原价为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，净残值为0，采用直线法计提折旧，公允价值为1 800万元。2015年12月31日，该投资性房地产的可收回金额为1 800万元，尚可使用年限为18年。假定计提减值后其折旧方法和净残值均不变。下列各项关于A公司2015年对投资性房地产会计处理的表述中，正确的有(　)。

　　A、2015年12月31日投资性房地产的账面价值为1 800万元

　　B、应确认其他业务成本100万元

　　C、应确认公允价值变动收益50万元

　　D、投资性房地产业务对2015年营业利润的影响金额为100万元

　　4、A公司为一般生产企业，2015年发生与投资性房地产相关业务如下：(1)1月1日将一栋全新的写字楼对外出租，租赁期为3年，年租金50万元，每年末收取;写字楼成本为500万元。(2)7月1日对写字楼进行日常维护，发生支出8万元。(3)12月31日，该写字楼评估的市价为520万元。A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。下列对于A公司2015年末相关报表项目列示金额的处理，正确的有(　)。

　　A、投资性房地产项目列示金额为528万元

　　B、营业收入项目列示金额为50万元

　　C、营业成本项目列示金额为8万元

　　D、公允价值变动损益项目列示金额为20万元

　　5、甲公司2015年发生投资性房地产后续支出情况如下：

　　(1)1月1日，将一栋租赁期届满的写字楼A转入改扩建，预计改扩建完成后将提高该写字楼的租金收入，改扩建完成后将继续对写字楼对外出租。至年末改扩建完成，本年发生符合资本化条件的支出合计30万元。

　　(2)3月1日，对已出租写字楼B进行日常维护，发生支出5万元。该写字楼成本为90万元，预计使用寿命为8年。本年租金收入20万元。

　　(3)7月1日，将租赁期满的公寓C转入改扩建，预计改扩建完成后将延长公寓的使用年限，改扩建完成后将继续用于出租。该公寓转入改扩建前账面价值为80万元，已计提折旧20万元(包括本年上半年折旧2.5万元)。6月30日结算了上半年的租金收入15万元。至年末改扩建尚未完成，本年发生符合资本化条件支出合计9万元。

　　甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，按照直线法计提折旧，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，下列处理表述正确的有(　)。

　　A、甲公司2015年后续支出应资本化的金额为39万元

　　B、甲公司2015年后续支出应费用化的金额为5万元

　　C、甲公司因投资性房地产的正常租赁和后续支出，使2015年资产负债表中“投资性房地产”项目与期初余额相比，发生变动的金额为39万元

　　D、甲公司因投资性房地产的正常租赁和后续支出，对2015年利润表“营业利润”项目的影响金额为16.25万元

　　6、下列有关对投资性房地产不正确的会计处理方法有(　)。

　　A、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产—成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备

　　B、无论采用公允价值模式，还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，取得的租金收入，均应借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目等

　　C、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产—成本、公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目

　　D、处置投资性房地产时，与处置固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入营业外收入或营业外支出

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　　7、甲公司于2007年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，甲公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。2008年12月31日该建筑物的公允价值为1850万元。2009年12月31日该建筑物的公允价值为1820万元。2010年12月31日该建筑物的公允价值为1780万元。 关于投资性房地产2009年和2010年的会计处理，下列说法中正确的有(　)。

　　A、2009年应确认公允价值变动损失30万元

　　B、2010年应确认公允价值变动损失40万元

　　C、2009年12月31日投资性房地产的账面价值为1820万元

　　D、2010年12月31日投资性房地产的账面价值为1780万元

　　8、甲公司为乙公司的母公司。2014年6月30日，甲公司将自用的办公楼出租给乙公司，租赁期为3年，年租金为100万元，甲公司于当日收到当年租金50万元。该办公楼于2011年12月31日购入，成本为1 500万元，预计使用年限为50年，预计净残值为零，甲公司对办公楼按照年限平均法计提折旧。租赁期开始日，该办公楼的公允价值为1 500万元，2014年12月31日，该办公楼的公允价值为1 600万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。不考虑其他因素，下列说法中正确的有(　)。

　　A、甲公司个别报表确认其他综合收益为75万元

　　B、编制抵消分录时，管理费用的影响金额为35万元

　　C、编制抵消分录时，固定资产——累计折旧的金额为90万元

　　D、甲公司个别报确认公允价值变动损益为175万元

　　三、计算分析题

　　1、甲公司2011年至2014年发生的与房地产有关的业务如下。

　　(1)2011年12月31日，甲公司从外部购入一栋建筑物，购买价款为1 450万元，相关税费为50万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0。

　　(2)2012年1月1日，甲公司将上述投资性房地产出租，租期3年，年租金为120万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

　　(3)2013年12月31日，该投资性房地产出现减值迹象，可回收金额为1 200万元。

　　(4)2014年1月1日，甲公司收回该项投资性房地产，进行改扩建，预计改扩建完成后继续将其对外出租。共计发生支出504万元，均以银行存款支付，其中符合资本化条件的支出304万元，该项投资性房地产于2014年12月31日改扩建完成，达到预定可使用状态。甲公司将该项投资性房地产对外出租，租赁期开始日为2015年1月1日，年租金为150万元，租期为2年。该投资性房地产的预计使用年限仍为50年。

　　(5)2016年1月1日，甲公司所在地房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式计量的条件，甲公司于当日将该项投资性房地产改按公允价值模式计量，变更当日，该项投资性房地产公允价值为1 600万元。

　　2016年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为1 700万元。

　　其他资料：甲公司按10%计提盈余公积，不考虑其他因素。

　　<1> 、确定该项投资性房地产的入账价值。

　　<2> 、编制2013年与投资性房地产有关的会计分录。

　　<3> 、编制2014年与投资性房地产改扩建相关的会计分录;

　　<4> 、编制2016年1月1日该投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的会计分录;

　　<5> 、编制2016年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。

　　四、综合题

　　1、甲公司为从事房地产开发业务的企业，不考虑增值税因素。2014年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租，并形成了书面决议。

　　(1)2014年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2014年6月30日，租赁期2年，该商铺的账面余额5500万元，未计提存货跌价准备。预计使用年限为50年，预计净残值为零。

　　2014年3月31日和2014年12月31日商铺的公允价值分别为6000万元和6100万元。

　　2014年12月31日收到6个月的租金300万元。2015年12月31日商铺公允价值为6500万元，收到本年租金600万元。2016年6月30日转换日该房地产的公允价值为6400万元。收到半年租金300万元。

　　如果采用成本模式后续计量，其折旧方法采用直线法。(注：仅仅为了对比说明成本模式和公允价值模式会计处理的区别)

　　(2)2016年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明， 将该房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转换为存货。

　　(3)假定2016年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，直接对外销售，售价为6400万元。

　　<1> 、根据资料(1)，分别采用成本模式和公允价值模式编制2014年、2015年的会计分录 ，并说明2014年、2015年两种模式投资性房地产年末报表的列示金额、影响本年营业利润的金额。

　　<2> 、根据资料(2)，假定2016年6月30日商铺到期时从投资性房地产转换为存货的会计分录。当日公允价值为6400万元 。

　　<3> 、根据资料(3)，假定2016年6月30日商铺到期时直接对外销售，分别采用成本模式和公允价值模式编制2016年出售时的会计分录并计算处置损益的影响金额。