第4章 投资性房地产

　　一、投资性房地产的定义、特征和范围

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是一种经营活动，在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

　　项目 内容

　　1.已出租的建筑物

　　◆特点：(1)以经营租赁方式出租;(2)企业对该建筑物拥有产权;(3)已经出租(已经签订了租赁协议，通常从租赁期开始日起)。

　　属于投资性房地产的项目【★ 2.已出租的土地使用权

　　2009年多选题】 ◆特点：(1)通过出让或转让方式取得;(2)以经营租赁方式出租。

　　3.持有并准备增值后转让的土地使用权(不包括按照国家有关规定认定的闲置土地)

　　【提示】已出租的投资性房地产租赁期届满.暂时空置但继续用干出租的，仍作为投资性房地产。

　　【链接】母公司以经营租赁方式向子公司租出的房地产，确认为母公司的投资性房地产。但在编制合并财务报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。

　　1.自用房地产(生产经营用)

　　不属于投资性房地产的项目 ◆企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身的生产经营服务，具有自用的性质，不属于投资性房地产。

　　2.作为存货的房地产(房地产开发公司开发的商品房)

　　◆举例：房地产开发企业持有以备增值后出售的房屋、用于开发后出售的土地使用权。

　　3.企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权

　　4.持有并准备增值后转让的建筑物

　　5.按照国家有关规定认定的闲置土地

　　6.计划用于出租但尚未出租(或待出租)的土地使用权、建筑物

　　部分用于赚取租金或资本增值、部分自用的房地产

　　用于赚取租金或资本增值的部分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。

　　需要根据具体 出租且提供辅助服务的建筑物 提供服务(如安保、日常维护等)在整个协议中不重大的，按投资性房地产核算(如提供保安、维护的办公楼);重大的，应视为企业的经营场所，确认为自用房地产(如自行经营的酒店客房)。

　　情况判断的项 　 企业拥有并自行经营的，不属于投资性房地产;

　　目 旅馆饭店 若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，日出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

　　外购或自行建造房地产【★2010年判断题】 外购或建造活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值时，确认为投资性房地产;

　　自用一段时间后改为出租或用于资本增值的，先确认为同定资产或无形资产等，自租赁期开始日或用于资本增值之日，再转为投资性房地产。

　　【提示】投资性房地产的范围是学好这一章的前提，考生应予以关注。

　　【例题1•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有(　　)。

　　A.企业拥有并自行经营的饭店

　　B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

　　C.房地产开发企业正在开发的商品房

　　D.非房地产开发企业持有拟增值后转让的土地使用权

　　【答案】BD

　　【解析】选项A，属于自用房地产;选项C，属于作为存货的房地产，均不符合投资房地产的定义