第4单元 契税

　　考点1：契税的纳税人和征税范围(★★★)(P224)

　　(一)纳税人

　　契税的纳税人，是指在我国境内承受(受让、购买、受赠、交换等)土地、房屋权属转移的单位和个人。

　　(二)征税范围

　　1.一般范围

　　(1)地

　　①国有土地使用权出让;

　　②土地使用权转让，包括出售、赠与、交换或者以其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　(2)房

　　①房屋买卖;

　　②房屋赠与;

　　③房屋交换。

　　2.视同发生应税行为

　　(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

　　【提示】公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。

　　(2)以土地、房屋权属抵债;

　　(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

　　(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

　　3.土地、房屋典当、继承、分拆(分割)、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。

　　考点2：契税应纳税额的计算(★★★)(P226、225)

　　1.应纳契税税额=计税依据×税率

　　2.契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。

　　3.计税依据

　　(1)以成交价格为计税依据

　　国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以不含增值税的成交价格作为计税依据。

　　(2)以价格差额为计税依据

　　①土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。

　　②交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　【提示】此处的“交换”是指以房换房、以地换地、房地互换，如果是以房(地)抵债、以房(地)换货，应视同房屋(土地)买卖缴纳契税。

　　考点3：契税的税收优惠政策与征收管理规定(★)(P226)

　　(一)税收优惠政策

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。