一.单项选择题

　　1.企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为500万元，投资性房地产的账面余额为400万元，累计折旧100万元。不考虑其他因素，下列关于处置该项投资性房地产的会计处理，不正确的是(　)。

　　A.贷记“其他业务收入”500万元

　　B.借记“其他业务成本”300万元

　　C.贷记“投资性房地产”400万元

　　D.贷记“营业外收入”175万元

　　2.企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减值准备的金额为20万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为(　)万元。

　　A.30

　　B.20

　　C.40

　　D.10

　　3.乙公司2009年12月30日外购一栋写字楼，入账价值为560万元，于取得当日对外出租，租赁期开始日为2009年12月30日，租期为2年，年租金35万元，每年12月30日收取租金。该公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2010年12月31日，该项房地产的公允价值为600万元，2011年12月31日乙公司出售该项房地产，售价620万元，不考虑相关税费，则该项房地产对乙公司2011年度损益的影响金额合计为(　)万元。

　　A.20

　　B.35

　　C.55

　　D.95

       4.甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2010年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量。该写字楼的原价3 000万元，已计提折旧1 500万元，计提减值准备250万元，当日该大楼的公允价值为3 500万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。不考虑递延所得税等因素的影响，则该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额为(　)万元。

　　A.2 025

　　B.2 250

　　C.0

　　D.1 800

　　5.某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2011年1月6日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为500万元，已提折旧150万元，已计提的减值准备100万元。该投资性房地产的公允价值为300万元。转换日计入固定资产科目的金额为(　)万元。

　　A.250

　　B.500

　　C.300

　　D.350

　　6.甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是(　)万元。

　　A.3 000

　　B.2 300

　　C.2 500

　　D.2 450

　　7.丙公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2008年1月1日将一项投资性房地产出售，售价为520万元，出售时的该项投资性房地产的账面余额为500万元，其中成本为520万元，公允价值变动(贷方)为20万元，该项投资性房地产是由自用固定资产转换而来的，转换时公允价值大于原账面价值的差额为30万元，不考虑其他因素，则处置时影响损益的金额合计是(　)万元。

　　A.0

　　B.20

　　C.50

　　D.30

       8.2×18年3月，甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，该写字楼按照成本模式进行后续计量，为了提高写字楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日，与乙公司的租赁合同到期，写字楼随即进入改扩建工程，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。12月15日，写字楼改扩建工程完工，共发生支出3 000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为(　)万元。

　　A.11 000

　　B.13 000

　　C.3 000

　　D.10 000

      二.多项选择题

　　9.将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，关于转换日的确定，以下叙述正确的有(　)。

　　A.企业于2018年5月15日开始将原本用于出租的房地产改用于自身生产使用，则该房地产的转换日为2018年5月15日

　　B.房地产开发企业2018年6月30日决定将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，租赁期开始日为2018年7月1日，则该房地产的转换日为2018年7月1日

　　C.2018年10月20日，企业将某项土地使用权停止自用，2018年11月30日正式确定该项资产将于增值后出售，则该房地产的转换日为2018年10月20日

　　D.企业2018年6月4日将原本用于生产商品的房地产改用于出租，租赁期开始日为2018年7月1日，则该房地产的转换日为2018年7月1日

　　10.A公司将原采用公允价值模式计价的一幢出租用办公楼收回，作为企业的自用房地产处理。在出租收回前，该投资性房地产的成本明细科目金额为1000万元，公允价值变动明细科目余额(贷方)为200万元。转换当日该厂房的公允价值为900万元。关于该事项，下列说法正确的有(　)。

　　A.该资产在转换日影响损益的金额为100万元

　　B.该资产在转换日影响损益的金额为0

　　C.转换时固定资产的入账价值是800万元

　　D.对于投资性房地产持有期间产生的公允价值变动损益在投资性房地产转换为固定资产时不用作处理

　　11.下列各项中，影响投资性房地产处置损益的有(　)。

　　A.投资性房地产原价

　　B.投资性房地产转换时确认的其他综合收益

　　C.投资性房地产处置收入

　　D.投资性房地产持有期间累计计提的折旧

　　12.下列各项中，不属于投资性房地产的有(　)。

　　A.房地产企业开发的准备出售的商品房

　　B.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　C.计划用于出租但尚未出租的土地使用权

　　D.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　13.A公司为非房地产开发企业，2013年1月A公司董事会作出决定准备外购土地使用权，其中一宗土地使用权准备建造A座写字楼，建成后对外出租，并采用公允价值模式进行后续计量;另外一宗土地使用权准备建造B座办公楼，建成后用于企业行政办公。2013年4月A公司以出让方式购入上述土地使用权，其中准备建造A座写字楼的土地使用权价款为10 000万元，准备建造B座办公楼的土地使用权价款为20 000万元，预计使用年限均为50年，采用直线法摊销。 2013年4月开始在各土地上建造A座写字楼和B座办公楼。2013年12月末建造A座写字楼的土地使用权公允价值为15 000 万元，在建的A座写字楼无法确定其公允价值。不考虑其他因素，下列表述中正确的有(　)。

　　A.2013年4月购入建造A座写字楼的土地使用权确认为投资性房地产，并按10 000万元计量

　　B.2013年4月购入建造B座办公楼的土地使用权确认为无形资产，并按20 000万元计量

　　C.2013年12月末A座写字楼的土地使用权确认投资性房地产公允价值变动 5 000万元

　　D.2013年12月末B座写字楼的土地使用权摊销额300万元计入管理费用

      14.下列关于投资性房地产初始计量的会计处理中，表述正确的有(　)。

　　A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照成本进行初始计量

　　B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量

　　C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

　　D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

　　15.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有(　)。

　　A.自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时，应按转换日的原价、累计折旧(或摊销)、减值准备等，分别转入投资性房地产、投资性房地产累计折旧(或摊销)、投资性房地产减值准备

　　B.作为存货的房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目

　　C.存货转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，应按转换日的公允价值，作为投资性房地产的入账价值

　　D.自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，应按转换当日的公允价值作为投资性房地产入账价值

　　16.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有(　)。

　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

　　C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

      三.判断题

　　17.成本模式下，企业取得的投资性房地产，均应于达到预定可使用状态后的下一个月开始折旧或摊销。(　)

　　18.因房地产用途发生改变，企业将自用的房地产转换为投资性房地产后，则不再计提折旧或进行摊销。(　)

　　19.在成本模式计量的情况下，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“库存商品”等科目。(　)

　　20.企业出售、转让或报废投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入所有者权益。(　)

　　21.企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产确认。(　)

　　22.投资性房地产发生的日常维护支出，应于发生时计入其他业务成本科目。(　)

　　23.成本模式和公允价值模式计量下的投资性房地产，均以实际成本进行初始计量。(　)

　   四.计算分析题

　　24.2009年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金每隔6个月收一次，2010年6月30日收取第一次租金，租赁期开始日为2010年1月1日。出租时该办公楼的成本为1800万元，已提折旧300万元，减值准备100万元，公允价值2 200万元。假定投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲企业决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年6月30日，该办公楼的公允价值为2 300万元。2010年12月31日，该办公楼的公允价值为2 250万元。2011年1月1日，由于甲公司资金紧张，与乙公司协商后决定，将该办公楼出售给乙公司，售价为2 100万元，款项已收取。假设不考虑相关税费。

　　(1)编制甲公司上述经济业务的会计分录。(金额单位以万元表示)　

       五.综合题

       25.正朋公司是一家大型物流企业，适用所得税率为25%，采用资产负债表债务法核算所得税，每年按净利润的10%提取法定盈余公积。2002年～2012年发生如下经济业务：

　　①正朋公司于2002年12月31日购置一栋办公楼，买价为1000万元，相关税费34万元，预计使用寿命为50年，假定土地使用权与地上建筑物无法合理分割。该房产预计残值收入40万元，预计清理费用6万元。正朋公司采用直线法对此房产提取折旧(税法处理与会计上的处理口径一致)。

　　②2006年1月1日正朋公司将该办公楼对外出租，租期10年，每年初收取租金30万元，当天即为出租日。因同地段的房地产交易不活跃，无法合理获取房产的公允价格，正朋公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

　　③2008年末因国家宏观调控，此办公楼发生事实贬值，预计可收回价值为550万元，预计使用期限未变，但预计净残值调整为22万元。

　　④2010年初因正朋公司所在城市在此办公楼附近建开发区，带来周边房产交易活跃，正朋公司据此将投资性房地产的计量模式改为公允计量模式，根据2010年初周边房产的市场价格推定此办公楼的公允价值为1000万元。

　　⑤2010年末此办公楼公允价值为1020万元;

　　⑥2011年末此办公楼的公允价值为1015万元;

　　⑦2012年初正朋公司将该办公楼在房地产交易所出售，成交价为1300万元，假设不考虑其他相关税费。

　　(1)计算正朋公司2008年末提取办公楼的减值准备额，并编制会计分录;

　　(2)计算正朋公司2009年提取的折旧额;

　　(3)正朋公司2010年初成本模式转为公允模式时的会计处理;

　　(4)2012年正朋公司处置此房产时的会计分录。

　一.单项选择题

　　1.【正确答案】D

　　【答案解析】处置分录为：

　　借：银行存款　　　　　　　　 500

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　 500

　　借：其他业务成本 　　　　　　300

　　投资性房地产累计折旧 　　100

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　 400

　　【该题针对“成本模式下投资性房地产的处置”知识点进行考核】

　　2.【正确答案】A

　　【答案解析】本题分录为：

　　借：银行存款　　　　　　　　70

　　贷：其他业务收入　　　　　　　70

　　借：其他业务成本　　　　　　40

　　投资性房地产累计折旧　　60

　　投资性房地产减值准备　　20

　　贷：投资性房地产　　　　　　　120

　　处置当期的净损益=70-40=30(万元)。

　　【该题针对“投资性房地产的处置(综合)”知识点进行考核】

　　3.【正确答案】C

　　【答案解析】2011年的会计处理为：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　35

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　35

　　借：银行存款 　　　　　　　　　　　 620

　　贷：其他业务收入 　　　　　　　　　　　 620

　　借：其他业务成本 　　　　　　　　　 600

　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　 　　560

　　——公允价值变动 　　　　　40

　　借：公允价值变动损益 　　　　　　　40

　　贷：其他业务成本 　　 　　　　　　　　40

　　2011年度影响损益的金额=35+620-600-40+40=55(万元)。

　　【该题针对“投资性房地产的核算(综合)”知识点进行考核】

　　4.【正确答案】A

　　【答案解析】该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额=[3 500-(3 000-1 500-250)]×(1-10%)=2 025(万元)。

　　相关会计分录为：

　　借：投资性房地产——成本 　　　　　　3 500

　　投资性房地产累计折旧 　　　　　　1 500

　　投资性房地产减值准备　　　　　　　250

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　 3 000

　　盈余公积 　　　　　　　　　　　　　　　　　225

　　利润分配——未分配利润　　　　　　　　　 2 025

　　【该题针对“投资性房地产后续计量模式的变更”知识点进行考核】

　　5.【正确答案】B

　　【答案解析】在成本模式下，将投资性房地产转为自用房地产，是对应进行结转，转换不出现损益，则转换日计入固定资产科目的金额就是当初投资性房地产的入账价值(账面余额)，也就是为500万元。

　　【该题针对“成本模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产”知识点进行考核】

　　6.【正确答案】B

　　【答案解析】本题分录是：

　　借：投资性房地产 　 　　2 500

　　累计折旧　　　　 　　　50

　　固定资产减值准备　 　150

　　贷：固定资产　　　 　 　　　　2 500

　　投资性房地产累计折旧　　 　　50

　　投资性房地产减值准备　　 　150

　　【该题针对“非投资性房地产转为成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】

　　7.【正确答案】C

　　【答案解析】处置时的处理是：

　　借：银行存款　　　520

　　贷：其他业务收入　　　520

　　借：其他业务成本　　　500

　　投资性房地产——公允价值变动　　20

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　520

　　借：其他业务成本 　　　20

　　贷：公允价值变动损益　　　20

　　借：其他综合收益　　　30

　　贷：其他业务成本　　　30

　　影响损益的金额=520-500-20+20+30=50(万元)。

　　【该题针对“公允价值模式下投资性房地产的处置”知识点进行考核】

　　8.【正确答案】A

　　【答案解析】改扩建完工后的投资性房地产入账价值=10 000-2 000+3 000=11 000(万元)。

　　相关账务处理如下：

　　① 2×18年3月31日，投资性房地产转入改扩建工程

　　借：投资性房地产——写字楼——在建 　　8 000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　 2 000

　　贷：投资性房地产——写字楼 　　　　　　　　　10 000

　　②2×18年改扩建工程期间

　　借：投资性房地产——写字楼——在建 　　3 000

　　贷：银行存款等 　　　　　　　　　　　　　　　3 000

　　③2×18年12月15日，改扩建工程完工

　　借：投资性房地产——写字楼 　　　　　11 000

　　贷： 投资性房地产——写字楼——在建 　　　　11 000

　　【该题针对“投资性房地产的资本化后续支出”知识点进行考核】

　　二.多项选择题

　　9.【正确答案】ABD

　　【答案解析】选项C，企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日应确定为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

　　【该题针对“房地产的转换形式和转换日”知识点进行考核】

　　10.【正确答案】AD

　　【答案解析】转换日应做的账务处理为：

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　900

　　投资性房地产——公允价值变动　200

　　贷：投资性房地产——成本　 　　1000

　　公允价值变动损益　　　　 　　100

　　【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产”知识点进行考核】

　　11.【正确答案】ABCD

　　【答案解析】影响投资性房地产处置损益的有投资性房地产的账面价值、处置取得的价款，而选项A、D影响处置时投资性房地产的账面价值;选项B，处置时转入其他业务成本;选项C对应处置取得的价款。因此四个选项都影响投资性房地产的处置损益。

　　【该题针对“投资性房地产的处置(综合)”知识点进行考核】

　　12.【正确答案】ABC

　　【答案解析】选项A，房地产企业开发的准备出售的商品房，属于企业的存货;选项B，企业以经营租赁方式租入后再转租的建筑物不属于投资性房地产;选项C，属于无形资产。

　　【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】

　　13.【正确答案】ABC

　　【答案解析】本题的相关分录为：

　　①2013年4月购入土地使用权

　　借：投资性房地产——土地使用权——成本10 000

　　无形资产——土地使用权 20 000

　　贷：银行存款 30 000

　　②2013年12月末A座写字楼的土地使用权公允价值变动

　　借：投资性房地产——土地使用权——公允价值变动5 000

　　贷：公允价值变动损益 (15 000-10 000)5 000

　　③2013年12月末B座写字楼土地使用权摊销

　　借：在建工程 300

　　贷：累计摊销(20 000/50×9/12)300

　　【该题针对“投资性房地产的核算(综合)”知识点进行考核】

　　14.【正确答案】ACD

　　【答案解析】本题考核投资性房地产的初始计量。无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照成本进行初始计量。

　　【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】

　　15.【正确答案】ABCD

　　【答案解析】本题考核非投资性房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产。自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，是对应科目对应结转的;存货转换为成本模式下的投资性房地产，将存货账面价值转入投资性房地产科目;而转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，都是以转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

　　【该题针对“房地产的转换(综合)”知识点进行考核】

　　16.【正确答案】ABD

　　【答案解析】同一企业的投资性房地产，不得同时采用成本模式和公允价值模式进行核算。

　　【该题针对“投资性房地产的后续计量(综合)”知识点进行考核】

　　三.判断题

　　17.【正确答案】N

　　【答案解析】成本模式下，企业取得的投资性房地产，如果为土地使用权，则应于达到预定可使用状态后的当月开始摊销。

　　【该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】

　　18.【正确答案】N

　　【答案解析】在成本模式下，需要计提折旧或进行摊销。

　　【该题针对“非投资性房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】

　　19.【正确答案】N

　　【答案解析】将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

　　【该题针对“非投资性房地产转为成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】

　　20.【正确答案】N

　　【答案解析】企业出售、转让或报废投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额应计入当期损益。

　　【该题针对“公允价值模式下投资性房地产的处置”知识点进行考核】

　　21.【正确答案】Y

　　【答案解析】

　　【该题针对“投资性房地产的定义与特征”知识点进行考核】

　　22.【正确答案】Y

　　【答案解析】日常维护支出是不符合资本化条件的，因此计入当期损益(其他业务成本)。

　　【该题针对“投资性房地产的费用化后续支出”知识点进行考核】

　　23.【正确答案】Y

　　【答案解析】本题非常容易出错，注意成本模式和公允价值模式是投资性房地产的后续计量方法，而初始计量都是按照实际成本计量，不涉及公允价值计量。

　　【该题针对“投资性房地产的后续计量(综合)”知识点进行考核】

　　四.计算分析题

　　24.(1)【正确答案】2010年1月1日：

　　借：投资性房地产——成本　2 200

　　累计折旧　　　　　　300

　　固定资产减值准备 100

　　贷：固定资产　　　　1 800

　　其他综合收益 800(2分)

　　2010年6月30日：

　　借：银行存款　　　　　　　　　130

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　130(1分)

　　借：投资性房地产——公允价值变动 100

　　贷：公允价值变动损益 100(1分)

　　2010年12月31日：

　　借：银行存款　　　　　　　　　130

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　130(1分)

　　借：公允价值变动损益 50

　　贷：投资性房地产——公允价值变动 50(1分)

　　2011年1月1日：

　　借：银行存款 2 100

　　贷：其他业务收入 2 100(1分)

　　借：其他业务成本 2 250

　　贷：投资性房地产——成本 2 200

　　——公允价值变动 50(1分)

　　借：公允价值变动损益 50

　　贷：其他业务成本 50(1分)

　　借：其他综合收益 800

　　贷：其他业务成本 800(1分)

　　【答案解析】

　　【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】

　　五.综合题

　　25.(1)【正确答案】正朋公司2008年末提取办公楼的减值准备时

　　借：资产减值损失364(=1034-20×6-550)

　　贷：投资性房地产减值准备364(2分)

　　【答案解析】

　　【该题针对“投资性房地产后续计量模式的变更”知识点进行考核】

　　(2)【正确答案】正朋公司2009年提取折旧额=(550-22)÷44=12(万元)。(2分)

　　【答案解析】

　　【该题针对“投资性房地产后续计量模式的变更”知识点进行考核】

　　(3)【正确答案】正朋公司2010年初成本模式转为公允模式时

　　借：投资性房地产――成本1000

　　投资性房地产累计折旧132(=20×6+12)

　　投资性房地产减值准备364

　　贷：投资性房地产　1034

　　递延所得税资产89(=356×25%)

　　递延所得税负债26.5{=[1000-(1034-20×7)]×25%｝

　　盈余公积34.65

　　利润分配――未分配利润311.85(5分)

　　【答案解析】

　　【该题针对“投资性房地产后续计量模式的变更”知识点进行考核】

　　(4)【正确答案】2012年正朋公司处置此房产时的分录如下：

　　借：银行存款1300

　　贷：其他业务收入1300(1分)

　　借：其他业务成本1015

　　贷：投资性房地产――成本1000

　　――公允价值变动15(2分)

　　借：公允价值变动损益　15

　　贷：其他业务成本　　15(2分)

　　由此认定该处置业务对营业利润的影响额=1300-1015=285(万元)。(1分)

　　【答案解析】

　　【该题针对“投资性房地产后续计量模式的变更”知识点进行考核】